Земля как природный ресурс составляет важнейшее богатство общества. Это основное средство производства в сельском хозяйстве и пространствен­ный базис для размещения и развития всех других отраслей экономики.

Изучение рынка земли в России следует начать с анализа объектов и субъектов его.

По поводу объекта рынка земли, как кажется на первый взгляд, не может существовать множества мнений. Им является земля. Однако, в структуре земельного фонда есть земли абсолютно и относительно ограниченные для их использования в качестве средства производства.

Можно вовлечь в сельскохозяйственный оборот дополнительные земельные ресурсы, однако, эти возможности быстро исчерпываются. Более того, дополнительные земельные ресурсы в большинстве случаев не являются столь же удобными или доступными по сравнению  с уже используемыми землями. Из сказанного следует, что лучшие виды почв также не могут быть свободно воспроизведены. Можно поднять качество земель, но тоже в ограниченных пределах. А так как нельзя свободно воспроизводить все виды и типы земель по их производительной способности и эффективности, то существующие различия в плодородии участков сохраняют свое специфическое значение.

Практически везде имеются резервы свободных, но относительно малопродуктивных земель, которые могут быть вовлечены в сельскохозяйственный оборот, но их использование требует значительных затрат труда и капитала, которое может не окупиться. Целесообразность их эксплуатации весьма сомнительна.

Эта специфика земли, как особого ресурса заставляет по иному трактовать предельную выгодность расширения производства, а значит и целесообразности и полезности ее.

К тому же, если взять конкретный участок земли, то всегда наступает момент, когда малейшее увеличение вложений труда и капитала перестает оплачиваться. Например, внесение минеральных удобрений в засушливый год не оказывают стимулирующего воздействия на прирост растений и повышение плодородия почвы. Значит, есть предел выгодности интенсификации производства на данном участке земли в определенных условиях? В данном случае, очевидно, следует обратить внимание на то, что земля была неправильно использована. Нет таких участков, на которых нельзя получать урожай какой-либо культуры. Проблема лишь в том, можно ли, разумно ее использовать, получать чистый доход или чистый продукт.

Материальные условия определяют землю как специфи­ческий сельскохозяйственный ресурс, ценность которого со временем неук­лонно и достаточно быстро возрастает. Последнее обусловлено ростом спроса на сельскохозяйственную продукцию (в силу роста численности населения) и сокращением ресурса (в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строительство). Это мировая тенденция.

За последние 30 лет общий объем производства продуктов питания увеличилось в 2-3 раза в регионах с самым высоким уровнем голода, но количество продуктов питания на душу практически не изменилось, вследствие почти такого же быстрого роста численности населения. Он сокращался в 94 странах.[1]

В результате уменьшаются размеры сель­скохозяйственных угодий на душу населения.

Особенности земледелия и огромная зависимость всех живущих на земле от его состояния предопределяют некоторую специфичность проявления экономи­ческих закономерностей в развитии аграрного производства. Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений и прежде всего отношениями собственности.

Частная собственность и монополия на землю препятствует в определенной степени проник­новению капитала в сельское хозяйство. Ограниченность земли, пригодной для земледелия, приводит к тому, что все участки оказываются занятыми различными хозяйствами, а применяемые формы земледелия и землепользо­вания чужды капиталу. Поэтому, чтобы закрепиться в аграрной экономике, капитал вынужден уничтожить или подчинить себе все прежние формы зе­мельных отношений. При этом ему приходится мириться с наличием земель­ной ренты, которую он все же перестраивает на свой лад. Капитал находится в постоянном движении, и ему нужна свобода приложения. Большую свобо­ду капиталу обеспечивает коллективная собственность на землю.

Монополия хозяйства на земле порожденная ограниченностью этого ресурса и невозможность его воспроизводства заставляет по иному относиться к ее использованию и движению на ресурсном рынке.. С ограниченностью земель сельско­хозяйственного назначения связано использование как пространственно отдаленных участков, так и участков, расположенных в непосредственной близости от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции и пунктов снаб­жения сельского хозяйства средствами производства.

Причем и здесь речь идет о безраздельном монопольном использовании относительно более бла­гоприятных или, напротив, менее благоприятных условий производства дан­ным хозяйством. Особо благоприятные природно-производственные фак­торы в земледелии не всегда могут быть воспроизведены в процессе труда, а поэтому далеко не все предприятия могут использовать порожденные са­мой природой более выгодные условия производства и благодаря этому со­кращать размер затрат на производство продукта. В то же время другие предприятия, монопольно использующие участки земли с худшими услови­ями производства, вынуждены преодолевать трудности, связанные с произ­водством аналогичного продукта, за счет дополнительных трудовых и ма­териальных затрат.

Продукты сельского хозяйства уникальны, они удовлетворяют первичные потребности людей, которые нельзя замещать. Прирост населения и повыше­ние доходов обеспечивают увеличение спроса на продукцию растениеводства и животноводства, что объясняет вторичность спроса на землю.

Предложение земли фиксировано, неэластично. Колеба­ния в предложении возможны лишь в рамках общего количества с учетом ка­чества земли. Но количество лучших и средних по качеству земельных участ­ков ограничено.

Спрос на продукцию превышает производственные возмож­ности этих земель. Цены удерживаются на таком уровне, что становится эко­номически выгодно производство и на худших участках. Кстати, этим объясняется, и согласие общества платить «дань» земельным собственникам. На луч­ших по качеству землях при такой рыночной ситуации получают добавочную прибыль, которая и принимает форму дифференциальной ренты.

Это лишь некоторые черты такого специфического ресурса, которым является земля. Это трудно, а иногда и вообще не воспроизводимый фактор производства, который требует к себе особого внимания. Хотя, на первый взгляд, кажется, что земельные просторы России безграничны.

По данным государственного учета, земельный фонд страны на 1 января 1999 г. составил 1709,8 млн. га. Большая его часть относится к землям лесно­го фонда— 48,3 %. На земли сельскохозяйственных предприятий, организа­ций и граждан приходится 39,2%, запаса — 6,4, природоохранного назначе­ния — 1,7, находящиеся в ведении городских, поселковых и сельских адми­нистраций — 2,2, промышленности, транспорта и иного несельскохозяй­ственного назначения— 1,1, водного фонда—1,1 %.

Сельскохозяйственные угодья занимают 221,6 млн. га (13% от общей площади), в том числе пашня — 128,9млн. га. На долю лесов и древесно-кустарниковых насаждений приходится 786 млн. га, болота занимают 108,2, под водой находится 72(4,2%), под строениями и сооружениями, площадями, улицами и т.п.—12,5 млн. га. Площадь оленьих пастбищ составила 326,9 млн. га (19,1%).

Сельскохозяйственные угодья во всех категориях землепользователей за­нимали 221,6 млн. га, а их доля в структуре земельного фонда страны состав­ляла 13 %, в том числе пашня — 7,5, кормовые угодья — 5,1, многолетние насаждения и залежи — менее 0,2 %.

Все земли, имеющиеся в России, не могут быть использованы для производства сельскохозяйственной продукции.

Важна их качественная характеристика: естественное и искусственное плодородие, степень увлажнения, сумма активных температур и т.п.

Земля — ресурс особого пользования, в аграрном секторе, он трудно, а иногда вообще невоспризводимый фактор производств, который требует к себе особого отношения людей.

Субъектами рыночной аграрной экономики являются два типа собствен­ников — полный собственник и собственник по потреблению (владелец, пользователь). Ограниченность земли и невозможность ее производства спо­собствуют возникновению двух видов монополии на землю. Полный соб­ственник осуществляет монополию частной собственности: он волен, дать или не дать предпринимателю приложить капитал к его земле, но может сдать ее в аренду. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь земли, который осуществляет монопольное право хозяйствова­ния на данном участке земли.

Там, где верховным собственником земли является государство (а государ­ственный земельный фонд имеется во всех странах, иногда его удельный вес весь­ма велик), частное присвоение отсутствует и устанавливается один вид монопо­лии — монополия на землю как объект хозяйствования, которую осуществляет собственник по потреблению (владелец, пользователь земельного участка).

В аграрной сфере часто происходит расщепление пучка прав собственности. Собственник земли за определенную плату передает права на коммерческую эксплуатацию земли арендатору, который производит сельскохозяйственную продукцию и из выручки от ее продажи расплачивается с землевладельцем.

Особенностью аграрного сектора России является слабое распространение арендных отношений на селе. Обработку земли обычно ведет сам владелец, а собственником же ее пока является государство. Еще со времен принятия Декрета о земле и развивавшего его Закона о социализации земли вся земля была передана в пользование крестьянам. На практике это выражалось в раздаче помещичьих земель крестьянам. Распределение земли происходило по уравнительному принципу, пропорционально числу взрослых членов семьи. Это послужило мощным стимулом восстановления хозяйства России. Рынка аграрного в ту пору практически не было, земли тем более. Земля не продавалась, а распределялась, рынок появился позже.

Пока  не решена проблема создания развитого рынка земли и в современных условиях, сейчас можно выделить три основных типа хозяйств (они же владельцы и пользователи, но еще не собственники): акционерные общества и общества с ограниченной и полной ответственностью, созданные на месте бывших колхозов и совхозов, фермерские хозяйства и хозяйства граждан (личные подсобные, крестьянские хозяйства и садово-огородные участки горожан), использующие практически только труд членов семьи, без достаточной технической и финансовой поддержки.

Это и есть субъекты рынка земли. Однако, сюда надо добавить еще само государство и коммерческие банки.

Сейчас в России ликвидирована государственная монополия собственно­сти на землю, введены платное землепользование, разнообразие форм вла­дения и пользования землей. Постепенно формируется новая система зе­мельных отношений, включающая рынок земли, аренду, цены на земель­ные участки, земельный налог, арендную плату, залоговые цены.

Следующий этап реформы предполагает разработку комплексного меха­низма земельных отношений, стимулирующего землевладельцев и земле­пользователей эффективно использовать земельные ресурсы, сохранять их. Необходимо решить вопрос и о более полном использовании земель как ис­точника средств для пополнения центрального и местных бюджетов.