В ходе реформы возникли новые противоречия, связанные с земельными отношениями. Значительная площадь сельхозугодий находится в виде зе­мельных долей у тех, кто ее не обрабатывает. Для сельской интеллигенции, пенсионеров, бывших работников сельхозпредприятий плата за аренду их земли служит важным источником дохода. Владелец земельной доли в каче­стве арендной платы получает от предприятия-арендатора ряд услуг, таких как вспашка участка под огороды, привоз сена для скота, дров на зиму. Это существенная помощь.

Вопрос о купле-продаже земли активно обсуждается на протяжении всех последних лет. Он связан с реализацией права частной собственности в пол­ном объеме, что, по мнению ряда экономистов, имеет большое практичес­кое значение. Во-первых, полагают они, начнется концентрация земель в руках эффективно работающих хозяев. Во-вторых, земля, став капиталом, привлечет в аграрный сектор крупные инвестиции. Село возродится, а про­изводство станет конкурентоспособным. Таким образом, купля-продажа земли рассматривается в качестве недостающего звена в комплексе мер по реализации аграрной реформы и как фактор ускорения реформ в экономике России в целом.

Сторонники таких взглядов ссылаются на право частной собственности на землю, провозглашенное Конституцией РФ, в ст. 9 которой записано: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государ­ственной, муниципальной и иных формах собственности». А вот запись в ст. 260 Гражданского кодекса: «Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом».

Но есть и противники купли-продажи земли. Так, утверждение депутата Госдумы Н. Харитонова по поводу несвоевременности продажи земли: «.. пока нет земельного кадастра, земельного банка, пока нет финансово-кредитной линии государства в интересах АПК…, бюджетной поддержки государства…ни о каком земельном залоге, цивилизованном обороте земли и речи быть не может.», то есть речь идет об эволюционном подходе к созданию необходимых экономических условий для свободной купли-продаже земли.

Здесь следует подчеркнуть, что речь идет о купле и продаже сельскохозяйственных угодий, об особом сегменте рынка земли.

Выдающийся русский экономист В. Чаянов в работе «Крестьянское хо­зяйство» писал, что «…для народа важна не собственность на землю, а важно то, чтобы он получил доступ к земле и чтобы ему не мешали работать на ней устойчиво и производительно. Ему важно также, чтобы земля не скапливалась в руках новых богачей. Между тем при частной собственности земля весьма легко ускользает из рук бедных землевладельцев и скапливается в руках богатых». Жизнь идет своим чередом. Сельскохозяйственные земли покупаются и продаются. По мнению специалистов Роскомзема, земли, представляющие интерес для развития земельного рынка, составляют примерно 50—70 млн. га (до 5 % территории России). Это прежде всего земли поселений (38,7 млн. га) и земли индивидуальных землепользователей (20 млн. га). Однако в обороте находится очень небольшая их часть.

Можно выделить четыре сегмента земельного рынка. Первый и наиболее значительный представлен рынком садово-огородных участков. Типичным объектом купли-продажи здесь являются земельные участки площадью не более 0,2 га. В основном это садовые участки, расположенные в пригородах или в сельской местности, недалеко от массивов леса и водо­емов. Число сделок по продаже садовых участков составляет 100—120 тыс. в год, а площадь проданных участков 9—12 тыс. га. Основными продавцами выступают владельцы этих участков и местные органы власти, основные по­купатели — лица со средним уровнем доходов. Спрос на садово-огородные участки является производным от состояния рынка продовольствия. В 1996 г. емкость этого сегмента рынка уменьшилась на 35-50%.

Второй сегмент земельного рынка — приобретение земельных участков для последующего извлечения прибыли путем прямой перепродажи или строи­тельства коттеджей с последующей перепродажей. Главными покупателями на этом рынке являются обеспеченные граждане, в том числе предприниматели. В качестве продавцов выступают в основном местные органы власти. Число сде­лок — до 2 тыс. в год, площадь проданной земли — 5—5,5 тыс. га.

Третий сегмент — рынок земельных участков для товарного сельскохо­зяйственного производства. Пока он практически отсутствует, предложе­ние ощутимо превышает спрос. Продавцами земли выступают бывшие ра­ботники сельскохозяйственных предприятий, покупателями — потенци­альные фермеры. Число сделок такого рода не превышает 200 в год, а общая площадь проданной земли — около 7 тыс. га (данные за 1998 г.). Стоимость сельскохозяйственных земель России по расчетам Всемирного банка составляет 1 триллион долларов.

Четвертый сегмент рынка — выкуп земли приватизированными предпри­ятиями в соответствии с новым законодательством, предоставляющим им та­кое право.

Купля и продажа не исчерпывают движение земли.

По данным Госкомзема России, в 1998 г. было совершено около 390 тыс. сделок с землей, из которых купля-продажа составляла 56%, наследование—34, дарение— около 9 %; было также произведено незначительное количество сделок по залогу земли.

Оборот земли совершается также в форме аренды. Аренда выгодна как фермерам, начинающим сельскохозяйственное производство, но не имею­щим достаточного капитала для покупки земли, так и фермерам, желающим расширить производство, не приобретая землю в собственность. Аренда также выгодна для арендодателей, так как при ее помощи земля будет обра­батываться, принося определенный доход, а право собственности не будет утрачено.

Однако, важны не только процессы пользования, владения и распоряжения землей, но и субъекты осуществляющие их, их интересы, предопределяющие направление развития земельных отношений.

С развитием рыночных отношений сельскохозяйственная земля будет постепенно переходить к тем, кто сможет ее эффективно использовать и со­ответственно платить более высокую арендную плату. Так, многие пенсио­неры или работники социальной сферы предпочитают забирать свою землю из бывших коллективных хозяйств и сдавать ее фермерам или более силь­ным хозяйствам, если уровень арендной платы там выше.

Средний размер земельного пая в России составляет сейчас 12,3 га с не­которыми колебаниями по регионам.

В ходе реформы оборот (движение) земельных участков заметно активизировался из-за реорганизации сельскохозяйственных пред­приятий, купли-продажи и аренды земли, в том числе владельцами земель­ных паев. В то же время продажа земли с целью организации на ней крупных сельскохозяйственных предприятий практически отсутствует.

Купля-продажа сельскохозяйственных земель может развернуться лишь на этапе подъема сельского хозяйства, так как обусловлена выгодностью инвестиций в АПК. Это подтверждается и на практике: ежегодно продаются и покупаются более сотни тысяч мелких участков, занятых садами и огоро­дами, особенно в пригородной зоне. Подобные приобретения выгодны, так как представляют собой как способ вложения капитала в недвижимость, так и средство удовлетворения потребительских запросов. Земля в данном слу­чае — это источник пополнения доходов семьи, место отдыха, а потенци­ально — и возможных долговременных дивидендов.

Как известно, поведение субъектов рынка определяется критерием выго­ды.

В августе 1998 г. кризис российской экономики перешел в новую фазу. Резко снизился курс рубля, что вызвало рост цен на отечественную и осо­бенно на импортную продукцию. Позиции импортеров на российском рын­ке оказались подорванными. Потеснив конкурента, отечественный товаро­производитель получил шанс поправить свое положение. Общественный интерес к сельскому хозяйству в связи с этим повысился. Тем не менее ко­ренных изменений в ближайшее время не произойдет. Общая экономичес­кая ситуация продолжает ухудшаться, спад в отраслях растениеводства и животноводства ускорился.

Совершенно очевидно, что желающих купить землю для организации со­временного производства сельскохозяйственной продукции сейчас найдет­ся немного. Подтверждением тому служит анализ условий, которые оказывают наиболее существенное влияние на ускорение или торможение развития рынка земли. Уверенности в получении прибыли нет никакой, производство очень капиталоемко, материальные ресурсы дороги. Здесь в полной мере сказывается диспаритет цен, от которого вообще зависит очень многое.

Известно, что спрос на землю (как на экономический ресурс) вторичен. Он зависит от величины спроса на продукцию сельского хозяйства, производимую на земле.

Соотношение между ценами на реализуемую сельскохозяйственную продукцию и приобретаемые селом промышленные продукты и услуги очень сильно влияет на экономику аграрного сектора, в том числе на фор­мирование земельного рынка и тенденции его развития.

Купив землю, новый сельхозтоваропроизводитель неизбежно столкнул­ся бы с конкуренцией импортной продукции. Импорт продовольствия в 1998 г. по сравнению с 1996 г. возрос по растительному маслу на 57 %, молокопродуктам—на 16, животному маслу—на 50, мясу и мясопродук­там —на 15%. Конкурировать с импортерами трудно; для примера сравним внутренние и ввозные цены на говядину.

Цена импортного мяса летом 1998 г. составляла II—12 тыс. руб. за 1т, внутренняя — 13—14 тыс. руб. (соотношение 85 %). Цена импортной птицы была 5—6 тыс. руб. за 1 т, внутренняя — 10—12 тыс. и т. д. Импортеры не по­зволяли отечественным товаропроизводителям поднимать цены на свою про­дукцию, поскольку были готовы увеличивать объемы ввоза. Поэтому россий­ские предприятия, начиная с 1994 г. продают скот и молоко себе в убыток.

Нужна защита внутреннего рынка от им­портной интервенции.

Анализ количественной связи между повысившимся спросом и ростом цен на реализуемую сельскохозяйственную продукцию показал, что расчет на то, что оживление реального производства в короткий срок выправит ценовой диспаритет в аграрном секторе, не подтверждается. Значит, сельхозтоваропроизводителям в ближайшей перспективе придется работать в услови­ях глубокого ценового диспаритета, а падение производства и эффектив­ности сельхозпроизводства скорее всего продолжится. Было бы неоправ­данным оптимизмом в такой обстановке ожидать оживления на рынке земли.

Возможен приток капиталов в аграрный сектор в виде кредитных вложений под залог земли Земля при залоге (ипотеке) выступает в качестве реального ресурса кредитного обеспечения. Значит, многое зависит не только от цены земли и спроса на нее, но и от финансового состояния сельхозпредприятий. Закон предписы­вает сохранение целевого предназначения земли, то есть сельскохозяй­ственные угодья могут быть использованы только для сельскохозяйственно­го производства. При убыточности или низкой доходности последнего и цена земли будет соответствующей, а залог — непривлекательной для бан­ков операцией.

В 1 квартале 1998 г. кредиторская задолженность крупных и средних сельхозпредприятий достигла 94 млрд. руб., в том числе просроченная— 70,5 млрд. руб., или 76 % от общей суммы кредиторской задолженности. На 1 руб. денежной выручки от продажи продукции и услуг приходится более 1 руб. долгов. Но это еще не все; сельхозпредприятия должны банкам более 30 млрд. руб., часть которых отсрочена. В итоге — 124 млрд. руб. долгов, убы­точное производство, жесткое давление импортеров на внутренний рынок, низкий платежеспособный спрос населения; эти прямые и косвенные фак­торы не способствуют повышенному спросу на землю, развитию залоговых отношений.

Вместе с тем нужно указать и на факторы, которые могут заставить сель­хозпредприятия прибегнуть к залогу земли даже на невыгодных для себя ус­ловиях, если, естественно, это будет позволять нормативно-правовая база. Прежде всего это монопольное положение банковских структур, особенно в глубинных сельских районах, и безвыходное, крайне тяжелое финансовое положение большинства хозяйств. Имеется много предпосылок к тому, что ипотечный кредит будет выдаваться под высокий процент. Ипотечные опе­рации в расчете на единицу выданного кредита более трудоемки, хотя он представляет собой разновидность долгосрочного кредитования. В услови­ях инфляции это ведет к повышению процентной ставки.

Реформы 90-х годов при всей их противоречивости и ограниченности все же способствовали развитию рыночных отношений. Естественное след­ствие уже принятых решений — расширение операций по купле-продаже и залогу земель, их аренде, а также формирование инфраструктуры земельно­го рынка. В отдельных регионах уже приняты законодательные акты по дальнейшему реформированию земельных отношений. Так, Закон «О зем­ле» действует в Саратовской области с ноября 1997 г., в Татарстане в феврале 1998 г. Земельный кодекс прошел второе чтение. Законодательное собрание Челябинской области в марте 1998 г. приняло Закон «О земельных отноше­ниях». В стадии подготовки находятся аналогичные законодательные акты в Калининградской и Пермской областях. В этих документах с учетом регио­нальных особенностей решаются вопросы, возникшие в ходе реализации права частной собственности на землю.

Земельный рынок не может сформироваться быстро. Требуются экономичес­кие, организационные и другие предпосылки для его нормального разви­тия. К сожалению, необходимы также значительные затраты времени и средств.

Природно-ресурсный потенциал России огромен. Это действительно так. Агитируя за повсеместную продажу земель или за безоглядную передачу их в частную собственность, за использование месторождений минерального сырья иностранными компаниями по соглашениям о разделе продукции, политики за­веряют общество, что при масштабах России не может быть и речи о недостат­ке земли и природных богатств — только бери. Это неверное представление. Согласно классической теории, богатства народов складываются из прибыли предприятий, ренты и заработной платы. В России производство стоит, следо­вательно, прибыли нет, уровень заработной платы у большинства населения едва покрывает чисто биологические нужды. Единственный путь пополнения казны — максимально изымать в бюджет ресурсную ренту. Но может оказать­ся, что представления относительно ренты завышены, поскольку у государства нет информации, подтверждающей тот факт, что природные богатства позво­ляют не только покрыть бюджетный дефицит, но и решить проблему с финан­сированием социальных и экологических нужд. Нужны обстоятельные расчеты.

Сегодня технологии захвата финансовым капиталом земель в тех странах, где девальвирована стоимость наемного труда (по расчетам, в России на 1 долл. зарплаты выпускают продукции в три раза больше, чем в США), а цены на них установлены на уровне мировых и определяются в долларах США, до­ведены до совершенства. Как только земли становятся коммерческим активом и предметом финансовых спекуляций, они неизбежно переходят в руки креди­торов и подставных покупателей. Рассматривая проблемы российской земель­ной реформы, финансовый аналитик из США М. Хадсон пишет, что ничего нет нового в том, что земля за долги отчуждается, «новым в сегодняшней Рос­сии является валютный эффект: земля обременяется долговыми обязательства­ми, и доход от нее уходит за границу в качестве платы за долги». Это в первую очередь касается наиболее ценных земель, то есть тех, которые больше всего нужны людям.