Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса на нее. Но до появления на рынке средств производства она имеет исходную, «стартовую» экономическую — оценку в виде земельного кадастра. Земельный кадастр — это свод данных о земле.
Согласно действующему законодательству и в связи со сложившимися традициями Государственный земельный кадастр включает четыре основных направления: сбор сведений и документов о правовом положении земельных участков, данных о субъектах земельной собственности, землевладениях и аренде земли, целевом назначении земельных участков, режиме их использования; учет количества и качества земель; оценка земель с целью обоснования их наиболее эффективного использования и размеров платы за землю;земельно-кадастровое производство, включая выполнение геодезических работ (привязка аэрофотоснимков к принятой схеме координат, установление границ земельных участков, определение координат границ и т. п.); сбор данных о земельных участках, их принадлежности, форме владения, изготовление карт на бумажной основе и в цифровом виде, содержащих топографическую, техническую, кадастровую информацию; формирование цифровых картографических баз данных.
Качественная оценка земли есть определение в относительных цифрах степени пригодности почв для сельскохозяйственного производства. Укрупненная оценка завершается определением класса пригодности, а детализированная оценка производится в баллах бонитета (обычно по 100-балльной системе). В качестве критерия при оценке балла бонитета используют многолетнюю урожайность основных сельскохозяйственных культур.
Земля как таковая лежит за границами процесса труда. Она является общим предметом труда в сельском хозяйстве, но отнюдь не продуктом труда (следовательно, не имеет стоимости). Поэтому оценка земли предполагает, во-первых, оценку потребительских свойств земли, во-вторых, оценку полезности свойств земли. Кроме того, к земельному участку как объекту недвижимости могут быть присовокуплены объекты недр, обособленные водные объекты, леса и др.
Кроме физических параметров и характеристик земельный участок как объект недвижимости имеет правовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочную стоимость. К характеризующим правовой режим признакам земельного участка относятся категория земель, в границах которых расположен земельный участок; цель использования земельного участка; форма собственности; сервитуты; ограничения вещных прав на него. Ограниченный характер предложения прав на земельные участки, связанный с невозможностью воспроизводства земельного участка как объекта недвижимости, полезность (доходность) использования участков как объектов производственно-хозяйственной или иной деятельности и покупательная способность участников земельного рынка постоянно репродуцируют стоимость земельных участков.
Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок. Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода времени, чем выгоды от прав на улучшения (здания, сооружения и т.п.) земельного участка, имеющие ограниченный срок службы. В связи с этим к текущей стоимости земельных участков не приемлемы понятия износа и амортизации в отличие от текущей стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или отрицательному значению (в связи с предстоящими затратами на расчистку земельного участка и утилизацию улучшений). Земля при разумном ее использовании не изнашивается, ее плодородие может быть увеличено.
Как уже отмечалось, оценка земли предполагает оценку потребительских свойств земли и оценку полезности свойств земли. Для этого существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Продавая земельный участок, владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте:
Цена земли = Размер ренты/ Величина ссудного капитала*100 %.
Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде помноженной на определенное количество раз текущей денежной арендой платы, или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое, приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:
• информация кадастровых регистров о правовом режиме и качественных характеристиках земельных участков;
• информация о существующих сделках с земельными участками на рынке земли и иной недвижимости,
• кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;
• кадастровые карты и регистры стоимости земли. Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в
области кадастровой оценки и переоценки земли.
В условиях реформируемой экономики России оценка земель относительна, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатах хозяйственной деятельности предприятий, использующих землю, неадекватность затрат и эффектов при улучшении земель не позволяют механически переносить принятые в международной практике принципы и методы оценки земли.
Неоклассическая теория выводит стоимость земли, как и других факторов производства, из стоимости конечного продукта, для изготовления которого необходимы те или иные производственные ресурсы. Например, если цена на зерно снизится, то спрос на землю для его выращивания тоже сократится, а если спрос уменьшится, то и ставки арендной платы станут ниже.
Неоклассики обосновывают идею о производном характере спроса на землю, считая, что цена зерна высока потому, что высока цена земли.
Годовая стоимость земли, определяемая ее местоположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называется первоначальной стоимостью. Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимой на земле, и в качестве обратного действия — на цену земли. Так, фермер, владеющий землей, старается перекладывать часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию. Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и к сокращению дохода. Для того чтобы решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь это предел для небольших затрат, производимых на скудных и удаленных от рынка землях, или предел для крупных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных промышленных районов. Это зависит от удельного веса продукции, производимой на первых и вторых участках.
Если значительная часть продукции производится в условиях, близких к пределу обработки, налог способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в лучших условиях, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен потребовать снижения арендной платы. Таким образом, цена земли жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.
На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в западных странах с рыночным типом экономики за весь период с начала XX в. имела устойчивую тенденцию к росту.
Российская экономика выделяет три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения продаж, метод оценки по затратам (затратный метод) и метод капитализации доходов (доходный метод)’.
Основной метод оценки — это метод сравнения продаж. Этот метод применим в том случае, когда имеется рынок земли и недвижимости и существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщика заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.
Метод сравнения продаж предполагает, что благоразумный покупатель заплатит меньшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или группы объектов. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
В России пока нет крупных рынков земли, но существуют рынки индивидуальных участков. Способом сравнения можно оценить землю под дачное или коттеджное строительство, т.е. там, где имеется достаточное для сравнения количество совершенных сделок. К оценке земель, занятых промышленными предприятиями и коммерческими фирмами, этот метод не применим, так как земля не вовлекалась в необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.
Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Он может использоваться лишь в исключительных случаях. Затратный метод показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Эта модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке. Ограниченность затратного метода заключается в том, что он дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости. Метод является единственным методом определения рыночной стоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.
Метод капитализации доходов основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. При этом рыночная стоимость объекта может быть определена исходя из его способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых рентных доходов и выручки от перепродажи объекта. Применение доходного метода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.
Следующим методом оценки, который применим именно для России, является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости. Например, при оценке земли, когда отечественный или иностранный инвестор хочет выкупить землю, занятую предприятием, какими-то отдельными участками, необходимо провести анализ на наиболее выгодное использование различных компонентов недвижимости и выделить обладающие максимальной рыночной стоимостью участки, на которые предъявлен спрос на рынке. В результате будет получена та максимальная рыночная цена земли, которую готов заплатить инвестор, покупающий землю не просто как абстрактный актив, а именно как актив, способный приносить прибыль при интенсивном использовании.
Если участки приобретаются в качестве земель специального назначения с целью извлечения дохода, то оценку можно вести сразу несколькими методами. Один из них — метод освоения (развития). При этом оценщик исходит из суммы потенциального дохода, который получит владелец участка после приобретения, освоения и последующей продажи земли.
Методы оценки сельскохозяйственных земель, применяемые Российским обществом оценщиков, базируются на показателях урожайности земель с учетом данных оптимального севооборота и землепользования для каждого региона. Стоимость может рассчитываться также на основании показателей среднего дохода от реализации сельхозпродукции.
При других методах оценки, опирающихся на существующие данные по нормативной стоимости, нормативной цене земли, применяют различные приемы капитализации земельной ренты, исчисление которой основывается на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках. Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи производимых сельхозкультур над уровнем общественно необходимых затрат, присущих данной оценочной группе почв, сформированной из почвенных разновидностей земель. Срок капитализации рассчитывается как величина, обратная дисконту в точке наименьшей эффективности (около 2,5 % годовых).
При оценке городской земли, которая и сейчас в большей части городов мало продается, а лишь арендуется, нижнюю границу стоимости можно определять, зная размеры арендной платы в городе и производя расчеты ее капитализации.
Сейчас в России сложилась ситуация, когда рыночная оценка хотя и начинает использоваться на практике, но пока плохо вписывается в существующее законодательство. Это тормозит развитие вторичного рынка недвижимости и обусловливает его криминализацию. Искажены даже нормативные оценки, земли и недвижимости. Поэтому только в комплексе решая весь спектр задач по созданию земельного кадастра, эффективной системы регистрации, как самих объектов недвижимости, так и различных обременений и ограничений (сервитутов), можно получить действительно эффективный и динамичный рынок земли и недвижимости,
Результаты земельно-оценочных работ используются для принятия решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли; для целей налогообложения в случаях, установленных законодательством; а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, при инвестировании в производственную и иную деятельность, аренде земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 % местного бюджета.
Органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ (исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки угодий) устанавливаются и утверждаются ставки земельного налога по группам почв пашни, сенокосов и пастбищ. При исчислении сумм земельного налога для плательщиков вводятся коррективы на местоположение их земельных участков.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться землей и недвижимым имуществом —этим новым ресурсом, который предприятия и граждане России получают в свое распоряжение.