Земля как фактор производства имеет товарный характер, она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса на нее. Но до появления на рынке средств производства она имеет исходную, «стартовую» экономическую — оценку в виде земельного кадастра. Земельный кадастр — это свод данных о земле.

Согласно действующему законодательству и в связи со сложившимися традициями Государственный земельный кадастр включает четыре основ­ных направления: сбор сведений и документов о правовом положении земельных участков, данных о субъектах земельной собственности, землевладениях и аренде зем­ли, целевом назначении земельных участков, режиме их использования; учет количества и качества земель; оценка земель с целью обоснования их наиболее эффективного использования и размеров платы за землю;земельно-кадастровое производство, включая выполнение геодезических работ (привязка аэрофотоснимков к принятой схеме координат, установление границ земельных участков, определение координат границ и т. п.); сбор данных о земельных участках, их принадлежности, форме владения, изготовление карт на бумажной основе и в цифровом виде, содержащих топографическую, техническую, кадастровую информацию; формирование цифровых картографических баз данных.

Качественная оценка земли есть определение в относительных цифрах степени пригодности почв для сельскохозяйственного производства. Укрупненная оценка завершается определением класса пригодности, а детализированная оценка производится в баллах бонитета (обычно по 100-балльной системе). В качестве критерия при оценке балла бонитета используют много­летнюю урожайность основных сельскохозяйственных культур.

Земля как таковая лежит за границами процесса труда. Она является общим предметом труда в сельском хозяйстве, но отнюдь не продуктом труда (следова­тельно, не имеет стоимости). Поэтому оценка земли предполагает, во-первых, оценку потребительских свойств земли, во-вторых, оценку полезности свойств земли. Кроме того, к земельному участку как объекту недвижимости могут быть присовокуплены объекты недр, обособленные водные объекты, леса и др.

Кроме физических параметров и характеристик земельный участок как объект недвижимости имеет правовой режим, существенным образом влияю­щий на его идентификацию и оценочную стоимость. К характеризующим пра­вовой режим признакам земельного участка относятся категория земель, в гра­ницах которых расположен земельный участок; цель использования земельного участка; форма собственности; сервитуты; ограничения вещных прав на него. Ограниченный характер предложения прав на земельные участки, свя­занный с невозможностью воспроизводства земельного участка как объекта недвижимости, полезность (доходность) использования участков как объектов производственно-хозяйственной или иной деятельности и покупа­тельная способность участников земельного рынка постоянно репродуци­руют стоимость земельных участков.

Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей сто­имостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных пра­вах на земельный участок. Выгоды от прав на земельный участок реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода времени, чем выго­ды от прав на улучшения (здания, сооружения и т.п.) земельного участка, име­ющие ограниченный срок службы. В связи с этим к текущей стоимости земель­ных участков не приемлемы понятия износа и амортизации в отличие от теку­щей стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или отрицательному значению (в связи с предстоящими затратами на расчис­тку земельного участка и утилизацию улучшений). Земля при разумном ее ис­пользовании не изнашивается, ее плодородие может быть увеличено.

Как уже отмечалось, оценка земли предполагает оценку потребительских свойств земли и оценку полезности свойств земли. Для этого существует не­сколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вло­жений капитала и труда для совершенствования земли. Продавая земельный участок, владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в форме процента, равного ренте:

Цена земли = Размер ренты/ Величина ссудного капитала*100 %.

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде по­множенной на определенное количество раз текущей денежной арендой пла­ты, или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое, приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

• информация кадастровых регистров о правовом режиме и качествен­ных характеристиках земельных участков;

• информация о существующих сделках с земельными участками на рынке земли и иной недвижимости,

• кадастровая оценка стоимости земли по оценочным зонам и земельным участкам;

• кадастровые карты и регистры стоимости земли. Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в

области кадастровой оценки и переоценки земли.

В условиях реформируемой экономики России оценка земель относитель­на, так как наличие теневого рынка, отсутствие достоверных данных о сделках с земельными участками, о результатах хозяйственной деятельности пред­приятий, использующих землю, неадекватность затрат и эффектов при улуч­шении земель не позволяют механически переносить принятые в международ­ной практике принципы и методы оценки земли.

Неоклассическая теория выводит стоимость земли, как и других факто­ров производства, из стоимости конечного продукта, для изготовления ко­торого необходимы те или иные производственные ресурсы. Например, если цена на зерно снизится, то спрос на землю для его выращивания тоже сокра­тится, а если спрос уменьшится, то и ставки арендной платы станут ниже.

Неоклассики обосновывают идею о производном характере спроса на землю, считая, что цена зерна высока потому, что высока цена земли.

Годовая стоимость земли, определяемая ее местоположением в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называется первоначальной стоимостью. Именно она непосредственно свя­зана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-раз­ному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимой на зем­ле, и в качестве обратного действия — на цену земли. Так, фермер, владею­щий землей, старается перекладывать часть налога на потребителя, увеличи­вая цены на производимую продукцию. Однако это может привести к огра­ничению спроса, а значит, и к сокращению дохода. Для того чтобы решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь это предел для небольших затрат, производимых на скудных и удаленных от рынка землях, или предел для круп­ных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи гу­стонаселенных промышленных районов. Это зависит от удельного веса про­дукции, производимой на первых и вторых участках.

Если значительная часть продукции производится в условиях, близких к пределу обработки, налог способен вызвать крупное сокращение производ­ства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке и увеличит цены на нее, и земля будет обрабатываться. Налог будет в большей степени переложен на потребителя. Если большая часть продукции производится в лучших условиях, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор земли, должен потре­бовать снижения арендной платы. Таким образом, цена земли жестко связа­на не только с рентой, но и с налогом на нее.

На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в западных странах с рыночным типом экономи­ки за весь период с начала XX в. имела устойчивую тенденцию к росту.

Российская экономика выделяет три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения продаж, метод оценки по затра­там (затратный метод) и метод капитализации доходов (доходный метод)’.

Основной метод оценки — это метод сравнения продаж. Этот метод при­меним в том случае, когда имеется рынок земли и недвижимости и существу­ют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оцен­щика заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать ана­логичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объек­та. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

Метод сравнения продаж предполагает, что благоразумный покупатель заплатит меньшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогич­ный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или группы объектов. Однако для этой работы необходим уже сфор­мировавшийся рынок земли и недвижимости.

В России пока нет крупных рынков земли, но существуют рынки индивиду­альных участков. Способом сравнения можно оценить землю под дачное или коттеджное строительство, т.е. там, где имеется достаточное для сравнения ко­личество совершенных сделок. К оценке земель, занятых промышленными пред­приятиями и коммерческими фирмами, этот метод не применим, так как земля не вовлекалась в необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких тем­пов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Он может использоваться лишь в исключительных случаях. Затратный метод показы­вает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыноч­ной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной сто­имости улучшений за вычетом их износа. Эта модель определения стоимос­ти земельного участка основывается на принципе остатка. Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить вели­чины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке. Ограниченность затратного метода заключается в том, что он дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости. Метод является единственным методом определения рыночной стоимости собственного зе­мельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют данные о совершен­ных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Метод капитализации доходов основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. При этом рыночная стоимость объекта может быть определена исхо­дя из его способности приносить доход в будущем на протяжении всего сро­ка эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых рентных доходов и вы­ручки от перепродажи объекта. Применение доходного метода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Следующим методом оценки, который применим именно для России, является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного ис­пользования недвижимости. Например, при оценке земли, когда отечествен­ный или иностранный инвестор хочет выкупить землю, занятую предприяти­ем, какими-то отдельными участками, необходимо провести анализ на наи­более выгодное использование различных компонентов недвижимости и выделить обладающие максимальной рыночной стоимостью участки, на ко­торые предъявлен спрос на рынке. В результате будет получена та максималь­ная рыночная цена земли, которую готов заплатить инвестор, покупающий землю не просто как абстрактный актив, а именно как актив, способный при­носить прибыль при интенсивном использовании.

Если участки приобретаются в качестве земель специального назначения с целью извлечения дохода, то оценку можно вести сразу несколькими мето­дами. Один из них — метод освоения (развития). При этом оценщик исходит из суммы потенциального дохода, который получит владелец участка после приобретения, освоения и последующей продажи земли.

Методы оценки сельскохозяйственных земель, применяемые Российским обществом оценщиков, базируются на показателях урожайности земель с учетом данных оптимального севооборота и землепользования для каждого региона. Стоимость может рассчитываться также на основании показателей среднего дохода от реализации сельхозпродукции.

При других методах оценки, опирающихся на существующие данные по нор­мативной стоимости, нормативной цене земли, применяют различные приемы ка­питализации земельной ренты, исчисление которой основывается на расчете эко­номии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сель­скохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках. Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи про­изводимых сельхозкультур над уровнем общественно необходимых затрат, присущих данной оценочной группе почв, сформированной из почвенных разновидностей земель. Срок капитализации рассчитывается как величина, обратная дисконту в точке наименьшей эффективности (около 2,5 % годовых).

При оценке городской земли, которая и сейчас в большей части городов мало продается, а лишь арендуется, нижнюю границу стоимости можно оп­ределять, зная размеры арендной платы в городе и производя расчеты ее ка­питализации.

Сейчас в России сложилась ситуация, когда рыночная оценка хотя и на­чинает использоваться на практике, но пока плохо вписывается в существу­ющее законодательство. Это тормозит развитие вторичного рынка недвижи­мости и обусловливает его криминализацию. Искажены даже нормативные оценки, земли и недвижимости. Поэтому только в комплексе решая весь спектр задач по созданию земельного кадастра, эффективной системы регистрации, как самих объектов недвижимости, так и различных обременений и ограни­чений (сервитутов), можно получить действительно эффективный и динамич­ный рынок земли и недвижимости,

Результаты земельно-оценочных работ используются для принятия реше­ний о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли; для целей налогообложения в случаях, установленных законо­дательством; а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, при инвестировании в производственную и иную деятельность, аренде земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель. Оценка необходи­ма также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 % местного бюджета.

Органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ (исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки уго­дий) устанавливаются и утверждаются ставки земельного налога по группам почв пашни, сенокосов и пастбищ. При исчислении сумм земельного налога для пла­тельщиков вводятся коррективы на местоположение их земельных участков.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжать­ся землей и недвижимым имуществом —этим новым ресурсом, который пред­приятия и граждане России получают в свое распоряжение.